Статьи

Кейс: ЖК Only — на 40% больше прибыли для клиента

Собственник квартиры обратился к нам для подготовки своих апартаментов к долгосрочной аренде. Сами хозяева уже несколько лет проживают за границей, и за это время в квартире сменилось несколько арендаторов. Поскольку каждый раз они принимали квартиру дистанционно только по фото, они не могли в полной мере оценить, в каком техническом состоянии она находится. Нужны были проверенные люди на месте, которые смогут дать объективную оценку состояния квартиры и принять необходимые меры для того, чтобы квартира сдалась дороже.
Это апартаменты с двумя спальнями, расположенные в ЖК бизнес-класса на западе Москвы, недалеко от Москва-Сити. Их площадь составляет 59 квадратных метров. Мебель и отделка апартаментов находятся в состоянии высокого износа, не соответствуя статусу жилого комплекса и желаемому уровню комфорта для арендаторов. Необходимо провести редизайн, чтобы подготовить апартаменты к долгосрочной аренде. Стоимость без учета хоумстейджинга составляет 583 000 рублей.

Апартаменты изначально сдавались собственнику с отделкой и частичной меблировкой от застройщика. Так, в апартаментах по умолчанию была установлена кухня со встроенной техникой, кондиционеры в каждой комнате, сантехника и мебель в санузлах. За время проживания в квартире семьи заказчика и нескольких арендаторов, квартира пришла в плачевное состояние.
На окрашенных стенах были многочисленные сколы, подтеки и трещины.
На мягкой мебели с велюровой обивкой были пятна.
В плитке были просверлены лишние отверстия, и аксессуары были плохо зафиксированы на стенах.

Были проблемы и с освещением: в кухне-гостиной блоки питания светодиодных светильников пришли в негодность, и свет постоянно мигал, из-за чего в какой-то момент им просто перестали пользоваться.

Квартира в таком состоянии не была бы востребована по её прежней цене 100 000 руб./мес., не говоря уже об увеличении стоимости аренды.
Эти досадные мелочи в своей общей массе сильно портили впечатление о квартире, несмотря на довольно презентабельный и актуальный общий вид.
Объект расположен в ЖК бизнес-класса в активно застраивающемся районе на второй линии воды Москва-реки с удобным доступом к Москва-Сити. На придомовой территории разбит ландшафтный парк, оборудованы зоны для детей и лаунж-зоны.

Также для удобства жильцов предусмотрены кладовые помещения для хранения вещей, колясок и велопарковка. Вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни находится в пешей доступности, что является дополнительным плюсом и значительно повышает общую привлекательность объекта в глазах потенциальных арендаторов.

Основываясь на этих вводных, мы определили ЦА как молодую пару 28+ лет без детей или с одним ребенком и с высоким уровнем дохода. Предположительно, наши будущие арендаторы работают в Москва-Сити или проводят там деловые встречи, поэтому им важно быстро туда добираться. Также это могли бы быть сотрудники крупных компаний с офисом, расположенным в Москва-Сити, которым предложили релокацию в Москву по работе.
Одним из основных преимуществ данной квартиры является её удобная планировка при относительно небольшой площади 59 м2. Мастер-спальня имеет свой санузел с ванной, небольшую гардеробную и изолирована от остальных зон, что, безусловно, является дополнительным плюсом. В квартире также имеется второй санузел с душевой кабиной для тех, кому достаточно коротких водных процедур.

Перед нами стояли следующие задачи:

• Привести техническое состояние в соответствие со статусом ЖК и желаемым чеком (не менее 120 000 руб./мес.)

• Устранить следы эксплуатации и поломок после нескольких сменившихся арендаторов.

• Создать притягательное, современное и стилистически целостное предложение для увеличения стоимости ежемесячной аренды.

Для решения поставленных задач была выбрана стратегия хоумстейджинг + редизайн.
Работы на объекте заняли 4 недели. Сумма вложений составила 583 000 руб.

Из этой суммы на материалы, мебель, текстиль и декор мы потратили меньше половины. Наш приоритет — это разумное использование средств заказчика, поэтому мы хотели извлечь максимум из того, что уже было в квартире. Правда некоторые позиции, которые сильно износились, пришлось продать на Авито — вырученные деньги пополнили бюджет проекта.

Остальная часть бюджета ушла на оплату услуг химчистки, строительной бригады, клининга, перекраску шкафа, доставки, сборки и услуги фотографа.

В квартире были перекрашены все стены и плинтусы, заменено более половины источников освещения, осуществлено много мелкого ремонта.
Зону гостиной мы освободили от настенного тренажёра, уже старой и изношенной ТВ-тумбы и создали еще один сценарий освещения с помощью торшера. Объединили цвета обеденной зоны с помощью текстиля: синий цвет появился в декоративных наволочках и ковре. Добавили светлые пятна с помощью текстиля, чтобы визуально «успокоить» изумрудный цвет. Угловатые и прямые линии в этом пространстве разбавили округлыми формами и добавили зеркала.
Вздувшиеся верхние фасады кухни заменили на новые. Эта вынужденная замена помогла нам визуально отстроиться от других квартир в этом же ЖК с аналогичными белыми кухнями. На стену слева от раковины установили закаленное стекло, которое защищает окрашенную стену от брызг воды из крана.
Для обеденной зоны мы выбрали более подходящий по стилю раздвижной стол, чтобы будущие арендаторы могли менять его размер в зависимости от количества гостей.
В спальне ввели органические формы с помощью необычных зеркал, которые, в свою очередь, мы поддержали вазой и блюдом волнистой формы. Золотой цвет шнуров прикроватных бра выбивался в исходном интерьере, но благодаря зеркалу над кроватью и люстре с вставками из позолоченной фурнитуры нам удалось стилистически связать эти элементы, при этом не перегрузив пространство золотом.
С помощью консольного столика, зеркала и пуфа обустроили будуарную зону, чтобы косметика и украшения всегда были под рукой и на своем месте. Благодаря своей стеклянной столешнице консоль не выглядит громоздкой и не перегружает пространство.
В мастер-санузле установили отсутствующее зеркало с подсветкой и дополнили пространство текстилем синего цвета, который перекликается с интерьером спальни.
Отдельное внимание уделили детской, сделав ее гендерно-нейтральной, и, тем самым, расширив возможность ее использования в качестве рабочего кабинета. Для этого нам пришлось избавиться от розового цвета в аксессуарах, освещении и перекрасить часть фасадов встроенного шкафа в серый цвет. Французский балкон — еще один приятный бонус этой квартиры.
Прямоугольные металлические полки изначально висели в гостиной и смотрелись непропорционально на длинной пустой стене, но мы нашли им применение в кабинете.
Прихожую и коридор хотелось чем-то объединить и при этом не захламлять наполнением. Было принято решение оформить стены композицией из постеров, в рисунке которых были объединены все цвета этой квартиры. Также мы добавили фокусную точку в конце коридора (табурет, ваза и ветка) для того, чтобы визуально избавиться от ощущения вытянутого, узкого пространства.
Основным возражением у будущих арендаторов при принятии решения об аренде данной квартиры нам виделось ее слабое техническое состояние.

На наш взгляд, стратегия, при которой в приоритете было устранение дефектов и поломок, а не только создание продающей картинки, оказалась полностью оправданной. Пусть это не то, что сразу бросается в глаза на фото, но именно в этих улучшениях и проявляется забота и уважение к будущим жильцах квартиры, для которых она станет домом, пусть и временным.

Такой подход повышает доверие к хоумстейджерам как специалистам по качественной и глубокой подготовке недвижимости как среди арендаторов, так и среди собственников недвижимости.

К примеру, треснувшие пластмассовые ящики морозильной камеры могли так и остаться незамеченными потенциальными арендаторами при просмотрах, т.к. увидеть их можно, только открыв морозильную камеру. Но мы прекрасно понимали, что снимая квартиру с таким чеком, арендатор ожидает безупречно подготовленное пространство, поэтому все ящики мы заменили на новые, несмотря на существенную для нашего бюджета цену в 7000 руб. за 1 шт.

Квартиру будущие арендаторы смотрели на этапе клининга и приняли решение арендовать ее, не дожидаясь итогового результата.

Дело в том, что новыми арендаторами оказались... одни из предыдущих арендаторов этой квартиры, которые несколько лет назад вынуждены были переехать в другую страну, но недавно приняли решение вернуться.

Но в этот раз чек на аренду вырос на 40%!

Осмотрев квартиру после хоумстейджинга, арендаторы обратили внимание на улучшение внешнего вида стен, обновление кухонного гарнитура и санузлов. По их словам квартира стала выглядеть более привлекательной, появился лоск и единый стиль.

Психологически сложно согласиться на увеличение стоимости аренды квартиры, которую ты снимал ранее за меньшие деньги, бывшие, а уже получается, нынешние арендаторы, согласились арендовать её на 40 000 руб. в месяц дороже, так как оценили все улучшения и корректировки пространства.

Это очередное подтверждение того, как важно учитывать и исправлять технические и не всегда заметные невооруженным глазом, недостатки объекта для достижения более качественного результата.